任意売却とは？競売との違いも含めてわかりやすく解説

「任意売却」略して任売（にんばい）とも言われたりしますが、”住宅ローンの支払いができない人のための救済手段”として存在する手続きです。

不動産の売却においては、大きく分けて「一般売却」「任意売却」「競売」という３つの売却方法があります。

「一般売却」も「任意売却」も、当事者の意思により売却するという点では、同じようではありますが、「一般売却」は以下いずれかの条件でなければできません。

売却しようとする不動産が、

・現在の住宅ローン残高よりも高い価格で売れる
・住宅ローン残高より低い価格ではあるが、売却時に残ったローン分を一括支払いできる

一般売却するなら、マイナスであったとしても、売却時に一括清算をしなければならないということです。

そもそも住宅ローンの支払いが重くのしかかり、首が回らない…生活ができない…という状態であったとすれば、あまり現実的な売却方法ではないでしょう。

そこで、住宅ローンの支払いができない…かといって売却時に一括清算なんてできない、という人の売却手段として挙げられるのは、「任意売却」と「競売」の二つです。

この二つの手段は、比較されることも多いのですが、では一体どんな違いがあるのでしょうか。
それを知るためにも、まずは「任意売却」というのがどんな特徴をもつ手段なのか、詳しく見ていきたいと思います。

そもそも「任意売却」とは何？

「任意売却とは」
住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者（住宅ローン借入先の銀行や保証会社など）は担保権（抵当権等）の実行により、債権を回収することになるが、競売による不動産の売却では、現金化までに時間がかかる上に、市場価格より安くなるケースもある。そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却すること。
引用元: コトバンクより

基本的なことも含めて、少しかみ砕いてお話ししていきます。

あなたがマイホームを手にした購入時、そのマイホームの代金全額を、一括で支払ったわけではありませんよね。あなたは、月々いくらと決められた金額を、毎月支払って（口座から引き落とされて）いるかと思います。

それは、あなたのマイホームの売主から、単に購入代金を分割払いにしてもらった、というわけではなく、購入時にあなたの代わりに銀行が、売主に対して一括で支払いを行ってくれた、ということです。

そのために、マイホーム購入時には銀行で住宅ローン審査を行って、購入時点でのあなたの収入や就業状況、過去に金銭的トラブルがないかなどをチェックします。

そして、代わりに払ってもきちんと返してもらえそうか、ということを判断して、あなたなら大丈夫だと判断した上で、あなたの代わりに購入代金を、一括で支払ってくれたので、今マイホームを手に入れることができています。

銀行側も、一括で先に払ってあげる代わりに、金利をいくらか上乗せして返してもらうことで、最終的には貸した金額にプラスアルファ手数料が入る、というのが住宅ローンです。

しかし、これだけでは銀行にとって、「仮に住宅ローンを払えない」と言われてしまった際に、大きなリスクをともないます。

そのために、マイホーム購入時の契約で、住宅ローン残債があるうちは、仮にローン返済をしてもらえない場合、あなたのマイホームを取りあげて弁済にあてる権利を、銀行や保証会社などがもつ。この権利を抵当権といいますが、購入時にその契約も交わしているはずです。

そして本当に返してもらえないという事態がおこった際に、「競売」によって強制的に、あなたのマイホームを売り、そのお金を返済にあてる。

しかしこの「競売」は、実際の物件評価額の5割～7割ほどの価格で落札されることも多く、実際には過去の事例で、３割ほどの価格で落札されたケースもあります。

それから通常の売却とは違い、裁判所を通して受理されるなどの手続きを経ることもあり、引き渡しまでの期間も「任意売却」にくらべて長くかかります。

銀行側からすれば、売却が成立して代金を回収するまでの期間も長くなる、ということになります。

そこで、本来一般売却であれば、

・売却後に残った住宅ローンは、一括返済をしてもらう
・住宅ローンが残っているうちは、抵当権を抹消しない

といった購入当時の条件を、

・残ったローンの分割返済に対応する
・抵当権を抹消して売却できるようにする

など、銀行側からの救済措置を前提に、 通常の売却と同じ一般の市場で買い手を見つけ、売却を試みる手段が「任意売却」なのです。

通常この「任意売却」においては、債権者である銀行と、債務者であるあなたが、直接やり取りはしません。

仲介として不動産会社が入り、売却までの返済や売却価格の調整など、債権者に対して諸々の交渉をすることになります。

なぜ「任意売却」させてくれるの？

前項で救済措置と申し上げましたが、なぜ銀行側もここまでの措置を講じ、本来の条件から下げてまで、あなたが「任意売却」をすることに対して、協力してくれるのでしょうか。

もう既に、ここまでの話でお察しかもしれませんが、銀行側としても、一日も早く・一円でも多く回収したい、という思いがあります。

一般の市場で取引を行うことで、

・限りなく評価額に近い金額で売却ができる
・スムーズにいけば２ヶ月以内に回収できる可能性もある

といった可能性も高まります。

そのため「競売」は最終手段として、まずは「任意売却」ということにも、協力してくれるのです。

それから、少し難しい話になってしまいますが、この「競売」に関わる部分において、民事執行法の一部改正がされ、 平成17年4月1日より施行されています 。

どんな内容かというと、「最低売却価額」というこの価額から入札できるといった最低ラインの部分について、その用語が廃止され、「売却基準価額」「買受可能価額」に変更される、といったものです。

「売却基準価額」 というのは、従来の 「最低売却価額」と同じもので、 「買受可能価額」は入札が可能な金額を意味し、「買受可能価額」は「売却基準価額」を２割下回る価額です。

ということは、実質改正前より、２割下回る金額から入札できるようになった、ということになります。以前にも増して安く買いたたかれてしまう可能性が高くなってしまいました。

ですから「任意売却」は、銀行側にとっても、「競売」になるよりメリットの多い手段であり、協力してくれるのです。

あなたからすれば、ローン支払いが残ってしまっても、抵当権を抹消して売却させてくれる上、残債を一括でなく分割返済に応じてくれるのですから、この「任意売却」というのは、ありがたい手段ということになりますよね。

しかし、それらの条件より何より、

”家を取られた”
”家を手放すことにした”

言葉としては少しの違いですが、あなたの精神面では大きな違いがあるのではないでしょうか。

”自らの意思で”決断をして、整理をつける。

のちに新生活をスタートさせる上でも、あなたの精神的負担は極力少ない方がいい。ご自身のみならず、この先あなたと手を取り合っていく、大切なご家族や身近な方々の負担も、大きく違ってくるはずです。

認知が広まりをみせる「任意売却」

以前は、一般にはあまり知られておらず、”業界内で知る人ぞ知る”という手段であった「任意売却」ですが、昨今では「任意売却」というワードを使って、一般個人の方からお問い合わせをいただくようになりました。

もしかしたら、あなたも「任意売却」というワードを、

「詳しくは分からないけど、一度耳にしたことがある」
「はっきり覚えていないが、なんとなく目にしたことはある」

ということが、あるのではないでしょうか。

これは、やはり情報化社会と言われる今、個人がインターネットにアクセスして情報が取れる時代、というのも大きく影響しているでしょう。しかし、その他にも注目していただきい３つの背景があります。

それは、

・「競売」件数の減少
・「個人自己破産」件数の減少
・一般市場における不動産売却件数の増加

この３つです。

というのもここ数年、新聞やテレビなどでよく目にしますが、

・日本の景気回復の長さは戦後最長！
・緩やかな景気回復を続ける日本経済！
・今、再び日本にバブルが！

といった報道。
もし実際に、景気回復によって「競売」にかけられる人や、「自己破産」する人が減ったというのならば、、、

なぜ私のもとに、

「このままではいずれ、住宅ローンが払えなくなってしまう」
「住宅ローン支払いの督促がきているが、ない袖は振れず困っている」
「競売決定通知書が送られてきたが、自分はこの先どうなってしまうのだろう」

という状況から、何か手立てはないかと相談に来られる方が、減るどころか一向にふえ続けているのでしょうか。

それを知るカギともなる、先に挙げた３つ背景に関するデータをもとに、詳しくお話ししていきましょう。

背景①　競売件数の減少

以下は、平成29年度に地方裁判所が取り扱った、民事事件に関するデータです。

引用元: 裁判所＞司法統計＞平成29年度「民事・行政事件編」より

少し画像が粗く、見にくくなっていますので、赤枠部分を抜粋して記載します。

＜事件の種類＞
不動産等を目的とする担保権の実行としての競売等
総数：18,568件
終結：13,487件

そして、以下の表がこれらの件数を、過去15年分まとめたものになります。この数字の推移から、大きな推移を見せている２つの年度について、少し補足をしておきます。

平成21年度（2009年）
年々減少していた件数が、一気に跳ね上がっています。

この前年の、平成20年（2008年）9月は、あの世界的金融危機であるリーマンショックが起きた年です。もう10年以上も経っていますが、あなたもまだ記憶に新しいのではないでしょうか。

米自動車大手のクライスラーやGMの破綻、ユーロ加盟国の財政悪化など、世界各国で大きな影響を受けました。

日本も例外ではなく、自動車や電機産業などの輸出製造業において、業績が前年比４割減になるなど、非常に大きな影響を受けました。その経済影響を、数字の推移から読み取ることができます。

そしてもう一つ、平成23年（2011年）今度は大幅に減少しています。

この変動に影響しているのが、リーマンショックによる中小企業の資金繰り悪化への対応策として施行された、中小企業金融円滑化法（モラトリアム法）です。

「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」

中小企業や住宅ローンの借り手が、金融機関に返済負担の軽減を申し入れた際に、できる限り貸付条件の変更等を行うよう努めること。などといった内容の法律。

引用元: コトバンクより

カンタンにいうと、国が金融機関に対して、返済の意思をもって、少額であっても返済をしている人から、負担軽減の申し入れがあったら、猶予を与えたり弁済を軽減したり、柔軟に対応してあげましょう。

というものでした。

平成20年12月の施行当初、この法律は二年間限定の臨時措置として、事件数が一気に減少した年である、平成23年（2011年）に終了する予定でした。
しかし、依然として厳しい状況が続いていたことから、さらに延長をして最終的には平成25年（2013年）に終了しています。

この臨時措置が終了してからも、競売件数は年々減り続けていることから、金融機関のスタンスとして、今も変わらず柔軟に対応しているとも言えます。そして全体的に見てみると、この15年間で競売の件数は、１/３以下にまで減少しています。

背景②　自己破産件数の減少

次に、同じく裁判所のデータをお見せしますが、過去５年間に自己破産した件数の推移をご覧いただきましょう。

引用元: 裁判所＞司法統計＞「グラフで見る司法統計情報」より
平成29年に増加しているじゃないか！

と思ってしまいそうなところですが、もう一つデータをお見せしましょう。

引用元: 日本弁護士連合会「2017年破産事件及び個人再生事件記録調査」より

たしかに、平成29年の自己破産件数は増えたかもしれません。ですが、この二つのデータから分かるように、住宅購入を原因とする件数は減っており、住宅ローンが払えずに、個人が自己破産をした件数は、減少しているということがいえるでしょう。

背景③　一般市場における不動産売却数の増加

それからもうひとつ、ここ５年間に取引された不動産売却の件数を、以下の表にまとめました。

これらの数字の推移から、一般の市場では売却取引がどんどん盛んになっていることが分かります。

当然「任意売却」も、一般市場での取引に該当しますので、この数字の中に含まれている、ということになります。

３つの背景を考えると、以前は競売や自己破産といった手段しか知らなかったが、今は「任意売却」という手段を知り、選択をする人が増えている、ということになるでしょう。

まとめ

ここまでお話ししてきたことから、「任意売却」という取引が、特別なものでなく非常に身近なものになってきている、ということがご理解いただけたのではないでしょうか。

そして、あなたが特別な状況にあるわけではない、ということも同時にお伝えしておきます。

たしかに今は、あなたもこうしてお読みいただいているように、インターネットにアクセスをすれば、何でも調べられる時代です。

しかし、便利であると同時に懸念することは、その膨大にある情報の中から、いくつかの情報を見て、あなたやあなたの身近な人たちだけで、判断をしてしまうこと。

「これらの成功例とは状況が違うから、自分の状況ではできない」
「条件がひとつ足りていないから、自分には無理だ」

こんな自己判断。

私のもとに訪れる相談者の状況は、おひとりとして同じではありません。
今までに100を超える任意売却を、お手伝いしてきましたが、一つとして同じパターンはないのです。

それから、

「そんなことしたら、周りに何て説明するの。恥ずかしくて生きていけない。」
「諦めるのはまだ早い。とにかく貸してくれる人を当たるのが先だろう。」

あなたの身近な人の意見や助言。
はたしてその方々は、正確な知識をもって、あなたにアドバイスができるでしょうか。

不動産・住宅ローン・法律など、どちらも専門性の高い知識をもっていなければ、今のあなたにとっての最善策を、的確にアドバイスすることはできません。
それから「任意売却」は、時間も大きく関わってくる取引です。

インターネットを見ているその瞬間も、刻一刻と時間は過ぎているということを、ぜひ忘れないでください。