この不動産の名義というのは、離婚をしたあとにトラブルになることも少なくありません。

中には、話し合いではまとまらずに、裁判になってしまうケースもあります。

感情的な部分から、つい離婚をいそいでしまい、「落ち着いてから連絡をとりあって手続きしよう」と言っていても、いざ新生活をはじめてしまえば、人の心は変わるものです。

そうなることを想定して…というワケではありませんが、離婚にともなう不動産の名義変更は、離婚時にしっかりと手続きをおこなっておくべきでしょう。

しかし、そうはいってもまだ住宅ローンが残っている。
完済してからでないと、名義は変えられないのでは?

と、不安に思われることもあるかもしれません。

この記事では、住宅ローン返済中にやむをえず離婚となった場合、住宅ローンや家の名義は変更することができるのか。

また、変更した方がいいのかどうか、その必要性もあわせてお話ししていきます。

住宅ローンが残っていても名義変更はできる?

離婚による名義変更についてのご相談をいただく際、住宅ローンがまだ残っているケースというのはとても多いです。

結論からいうと、条件をみたして管轄する機関が承認をすれば、住宅ローンがあっても名義変更をすることはできます。

 

家を建てたことをキッカケに、親御さんと同居をはじめたが、折り合いがつかなくなってしまい、それが夫婦仲にも影響してしまった。

こういった事態から、離婚へとつながってしまうこともあるでしょう。

ほかにも、

住宅ローン返済が重くのしかかり、金銭をめぐる言いあいが毎日のようにおきてしまったり…

返済をかかえている中での金銭的な価値観があわず、お金を使う場面においていつも衝突してしまったり…

そこから派生して、あらゆることがお互いに認めあえず、家事・育児・仕事・人間関係においても対立してしまったり…

また、金銭的なことからはじまり、おたがい過度に干渉しあうようになってしまうケースも、おおく見うけられます。

離婚にいたる理由はさまざまですが、相手あってのことですし、住宅ローン返済中だからといって、それだけで離婚を避けるのは、難しいこともあるでしょう。

”名義変更をすることはできる”というより、離婚をするからこそ、のちにトラブルにならないよう、こういった名義に関する手続きは、しっかりおこなっておくべきだと言えるでしょう。

不動産における2つの名義人

よし、では離婚前にしっかり名義を変えておこう。

と、一口に”名義変更”といっても、住宅ローン返済中においては、一つの不動産に2つの名義人が存在します。

同一であるケースも多いのですが、必ずしもそうではなく、各名義人がちがうことも実際にはあります。

そのため、それぞれの名義に関しては、まったくの別物という認識をお持ちいただく方がよいでしょう。

ここで重要になってくるのが、それぞれの名義人にはどんな権利や義務があるのか。

そして、各名義人を変更するためには、それぞれに管轄への手続きが必要となりますので、詳しくみていきましょう。

登記名義人

所有名義人といったりもしますが、不動産の登記名義人については、法務局の管轄です。

その不動産の所在地によって、決められた法務局がありますので、変更手続きはそちらでおこなうことになります。

この登記名義人は、ローン残債があったとしても、離婚にともなう財産分与として変更することは、そこまで難しいことではないと言えるでしょう。

夫婦ふたりの共有名義になっているものを、夫・妻いずれかの単独名義にしたり、夫や妻の単独名義から相手の単独名義にしたり、ということですね。

ただし、法務局の管轄であっても、ローンを組んでいる金融機関とのあいだで、登記名義人の変更についても、「金融機関の承認をえること」が、ローン契約にふくまれているでしょう。

その場合には、金融機関に承認されなければ、名義変更をすることはできません。

たとえば、離婚による財産分与として、住宅ローンは払い続けるが夫であるあなたは出ていき、妻と子が住みつづけるというケースにおいて、その家の登記名義人があなたのままになっていて、変更されていないとします。

つまり、その家の所有権はあなたにあり、あなたが所有している家に、妻と子が住んでいるということです。

この所有権移転登記という手続きについては、義務ではなく任意とされていますので、手続きにかかる時間や、登録免許税などのお金がかかる場合もあり、おこなっていないままの方もいらっしゃいます。

変更をしていないこと自体には、問題はありません。

そして、あなたは住宅ローンの支払いとともに、毎年かかる固定資産税についても、所有者の義務として納税をすることになります。

しかし、登記名義人は、固定資産税の納税という義務があるものの、第三者に対して、この不動産の所有者が誰なのか、ということを証明できる権利があります。

これは何を意味するかというと、新たな借り入れをする際に、その不動産を担保にする権利があったり、売却などをする際の決定権があったりする、ということなのです。

ちなみに余談ですが、、

条件さえクリアできれば、住宅ローンが残っている不動産であっても、それを担保にお金を貸しているところはあります。

相続などでよく見うけられますが、この登記名義人の変更をしていなかったがために、のちにその不動産の所有権をめぐって裁判をするような、トラブルにつながるケースも少なくありません。

そうなってしまえば、何年も争いつづけることになりますから、後々のことも考えて、登記名義人は変更があった時点で、すみやかに手続きをしておくべきでしょう。

手続きは、自分でおこなうこともできますが、時間や労力の面から、ご自身ではむずかしいということであれば、司法書士に依頼することもできます。

離婚の財産分与における名義変更であれば、だいたいの相場は5~10万円くらいになるでしょう。

その他にも、印鑑証明や住民票、戸籍謄本など、必要書類のとりよせにかかる費用もあります。

法務局でも事前相談などをおこなっていますので、手続きに必要となるものや、それにかかる費用など、あらかじめ確認しておかれると安心でしょう。

ただし、法務局での相談は予約制になっていますので、足を運ばれる前に、管轄の法務局へ問い合わせをしてから動くようにしましょう。

▼法務局ウェブサイト▼
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/index.html

住宅ローン名義人

当然ですが、ローンを組んでいる場合にのみ存在する名義人ということになります。

こちらの管轄は、借り入れをしている金融機関です。

前提として先にお話ししておきますが、この住宅ローン名義人の変更というのは、残債が多ければ多いほど、カンタンなことではありません。

住宅ローンを組んだ本人のことを債務者といいますが、金融機関からしてみれば、お金を貸した時点での債務者の返済能力をふまえて、その金額を融資することをOKしたのです。

そのため、債務者の変更をすることに対して、金融機関はあまり前向きではないことを、理解しておいてください。

ここでは、二つの変更パターンについてお話ししておきます。

《100%夫が債務者→100%妻が債務者》

この手続きを希望される方は多いです。

この場合には、妻だけで残債を返済する能力があるか、収入証明などを提出して、借り換えの審査を受けることになります。

おそらくは、どなたかに連帯保証人もお願いすることになるでしょう。

もちろん、妻ひとりで審査を通すことができれば、住宅ローンの名義人を変えることはできます。

しかし一般的には、妻が夫とおなじくらいの収入、もしくはそれを超える収入をえているというケースは、それほど多くありません。

実際には、借り換えの審査をとおすことが難しく、住宅ローン名義は夫のままになっていることがほとんどです。

そのため、戸籍というのは離婚届をだせば外すことができますが、不動産の契約というのは、そうカンタンに外すことができないものなのです。

《夫婦連帯債務→100%夫もしくは妻が債務者》

こちらも、簡単ではありませんが、できないというワケではありませんが、夫婦連帯債務にすることで、何とかローンが組めたということでしたら、厳しいかもしれません。

借り換えの審査においては、新規申し込みをした時よりも、勤続年数や個人信用情報などを、クリア条件は厳しくなっているでしょう。

こちらも、もし審査を通すことができても、どなたかに連帯保証人をお願いすることになる可能性は高いといえます。

それから、今それぞれに住宅ローン控除をうけているようであれば、今後は債務者となるどちらか一方しか、控除はうけられなくなります。

たとえば審査が通らず、この連帯債務の関係が離婚後もつづくとします。

そうなった場合は、どちらか一方の返済が滞ったりすれば、即もう一方の連帯債務者が返済をもとめられる、という関係がつづくことを意味します。

そのため、このケースにおいては特に、感情的になって離婚をして音信不通…などとなってしまわないよう、今後のとりきめなど冷静に話しあいをして、必要があれば手元に書面をのこしておくのもよいかもしれません。

やむおえず離婚とはなってしまっても、夫婦ふたりで決めて、夫婦ふたりで購入した家なのです。

本来、連帯債務でなくてもそれは同じことですが、必要なところは協力しあっていけるよう、お互いに努めるべきでしょう。

どのパターンであっても、たとえ夫婦間で話しあい、お互いが納得して合意していたとしても、名義に関してあくまで判断をするのは金融機関ですから、とにかく審査が通るか通らないか。

としか言いようがない部分ではあります。

名義変更をするのは離婚の前?それとも後?

この順番については、とても重要なことになりますので、気を付けておかなければなりません。

まだ婚姻状態にあるときに、離婚をするから財産分与をしておこうと、先に手続きをおこなってしまうと、離婚による財産分与とみなされないことがあります。

そうなると、相続という扱いになり、相続税がかかってしまうこともあります。

それから、財産分与にしては、あきらかに多すぎると判断されれば、贈与とみなされる可能性もあるでしょう。

手続きをおこなう際に、戸籍謄本にて離婚した日が確認できてはじめて、離婚にともなう財産分与であるとみとめられますから、名義変更は離婚届をだしたあと、ということになります。

変更が承認されなかったらどうなる?

登記簿謄本や契約書に記載のとおり、現状のままということになります。

そうなった時にのこされた選択肢として、3つ挙げておきましょう。

公正証書にのこす

ローン完済後の所有権についてもそうですが、ローン返済中におこりうる事態について、おこった時にはお互いがどう対応するのかなど、いざとなれば法的効力をもつ、公正証書に残しておきましょう。

結局は、それがお互いを守ることにもつながるのです。

仮登記をする

公正証書にくわえておこなっておくと言ってもいいでしょう。

正式な登記にはなりませんので、変更はできていないということにはなります。

名義変更がみとめられなかったために、今すぐに変更はできないが、のちに移転登記するという口約束だけではなく、仮登記をおこなっておくことで、登記名義人が好き勝手にすることはできなくなるのです。

金融機関を通さず変更する

強硬手段のようなものですから、決してオススメできる方法ではありませんが、できなくはないということです。

ただ、実際には金融機関もそこまですべての情報を管理しきれているワケではありません。

したがって、延滞などをおこさなければ、そのまま過ごせてしまうでしょう。
(住宅ローン名義はムリですが)

金融機関側としても、問題なく返済をしてくれているうちは、特になにも言う必要ナシということです。

しかし、先に話した通り、ローン契約の中に「家の名義変更は金融機関の承認をえること」とある以上、契約違反ということになります。

契約違反ということは、金融機関からローン残債の一括返済をもとめられても、何も言いかえすことはできません。

もっと怖いのが、住宅ローン債務者は、その借入額と同額の保険金がおりる生命保険『団体信用生命保険』に加入しているハズですが、契約違反をしていることで、保険金がおりないこともあります。

そうなると、残された方が返済をおうことになってしまいます。

まとめ

離婚にいたる理由はさまざまですから、いくら協力しあうよう努めるといっても、頻繁に連絡をとりあうのは、気持ちのうえでも思った以上にむずかしいことです。

家だけは手放したくない…
せめて子どもに残してやりたい…

もしかしたら、あなたも”家”に対しては、特別な想いをもたれているかもしれません。

ですが、ここまでお話ししてきたように、残っているがために招いてしまうトラブルも隣り合わせなのです。

残すことが全てではなく、離婚を機にリセットをする意味で、売却という選択肢もあるのです。

売却価格よりもローン残債の方が多ければ、借金だけが残ってしまう…

そう思われるかもしれませんが、もし権利関係の争いになってしまったりすれば、想像以上に精神的負担はおおきいものです。

新たな生活をスタートさせてもなお、あなたと離婚した妻がトラブルを何年もひきずっている。

そのお二人の姿をみたお子さまは、何をお感じになるでしょうか。